Loi Carrez : afficher la bonne surface dans une annonce

Qu'est-ce que la surface loi Carrez ?

La « surface Carrez » désigne la superficie privative d'un lot de copropriété, mesurée selon les règles de la loi du 18 décembre 1996. Elle correspond à la surface des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des murs, cloisons, marches, gaines, embrasures et des parties dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m.

Cette mesure est obligatoire pour la vente d'un lot de copropriété de plus de 8 m². Elle figure dans l'acte et, en pratique, dans l'annonce.

Carrez, surface habitable, surface au sol : ne pas confondre

• Surface Carrez : superficie privative d'un lot de copropriété (vente), exclut notamment les surfaces sous 1,80 m ;
• Surface habitable (loi Boutin) : utilisée pour les locations de logement vide à usage de résidence principale, elle exclut en plus caves, garages, balcons et terrasses ;
• Surface au sol / surface utile : notions différentes qui n'ont pas vocation à remplacer les deux précédentes dans l'annonce.

Quelle surface afficher selon le cas

Pour la vente d'un appartement en copropriété, c'est la surface Carrez qui doit être communiquée. Pour la location vide d'une résidence principale, c'est la surface habitable (loi Boutin) qui s'impose dans le bail et qu'il est cohérent d'afficher dans l'annonce.

Une maison individuelle vendue n'est pas soumise à la loi Carrez (qui ne vise que la copropriété), mais la surface annoncée doit rester sincère.

Les risques en cas de surface erronée

Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à la surface Carrez annoncée, l'acquéreur peut demander une réduction du prix proportionnelle dans un délai d'un an. Une annonce affichant une surface fantaisiste expose donc à un litige et à une perte financière directe.