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Diagnostics obligatoires pour vendre un bien immobilier

Avant de vendre, le vendeur doit réunir un dossier de diagnostic technique. Tour d'horizon des diagnostics obligatoires et de leur impact sur l'annonce.

Qu'est-ce que le dossier de diagnostic technique (DDT) ?

Le dossier de diagnostic technique regroupe l'ensemble des diagnostics que le vendeur doit annexer à la promesse puis à l'acte de vente. Il informe l'acquéreur sur l'état du bien et certains risques. Son contenu varie selon l'âge, la localisation et la nature du logement.

Les principaux diagnostics à prévoir

DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) — pour tous les logements ;
Constat de risque d'exposition au plomb (CREP) — logements construits avant 1949 ;
Diagnostic amiante — biens dont le permis de construire est antérieur à juillet 1997 ;
État de l'installation électrique et de l'installation de gaz — si elles ont plus de 15 ans ;
État relatif aux termites — dans les zones délimitées par arrêté préfectoral ;
État des risques (ERP) renvoyant à Géorisques — selon la localisation ;
Diagnostic assainissement non collectif — pour les biens non raccordés au tout-à-l'égout ;
Mesurage loi Carrez — pour les lots de copropriété.

Quel lien avec l'annonce ?

Tous ces diagnostics ne s'affichent pas dans l'annonce, mais le DPE (étiquettes énergie et climat, estimation des coûts) est, lui, obligatoire dès l'annonce. Disposer du DDT complet en amont évite de publier une annonce que l'on ne pourra pas transformer en vente faute de diagnostics.

Durées de validité à surveiller

Chaque diagnostic a sa propre durée de validité (par exemple, plusieurs années pour l'amiante sans présence détectée, mais des durées plus courtes pour d'autres). Un diagnostic périmé au moment de la vente doit être refait. Anticiper ces échéances fait partie de la conformité d'une annonce sérieuse.

Questions fréquentes

Qui doit payer les diagnostics ?

Les diagnostics du dossier de diagnostic technique sont à la charge du vendeur, sauf accord particulier. Ils doivent être réalisés par un diagnostiqueur certifié.

Tous les diagnostics sont-ils obligatoires pour chaque bien ?

Non. La liste dépend de l'âge du bien, de sa localisation et de son équipement. Seul le DPE est systématiquement requis pour un logement.

Le DDT doit-il être prêt avant de publier l'annonce ?

Le DPE doit être réalisé avant la publication car ses informations figurent dans l'annonce. Les autres diagnostics doivent être réunis au plus tard pour la signature.